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Le projet de PLU de Lorgues

 

Le dossier est en charge de l’agence CITADIA , une réunion publique a eu lieu le 3/12/2014, à la salle Jacky MATHEVET, présentation de M. Perrone.

En introduction rappelons que l’étude du PLU se déroule en 3 phases :

  1. Le diagnostic : état des lieux ou bilan de l’habitat de la démographie l’économie
  2. Le PADD : projet d’aménagement et de développement durable
  3. Le zonage, Carte du projet et règlement annexe

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Le projet de PLU pour Lorgues est en fin de phase de diagnostic.

Rappel de ce qu’est le PLU :

Le PLU est une obligation, c’est le principal document d’urbanisme il en représente une projection, et planifie son développement. Son origine est lié à l’apparition de la loi dite « SRU » ou loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000. Le PLU est donc régit par le code de l’urbanisme (L. 123.1 & R.123-1)

Le PLU doit être compatible avec les documents qui s’imposent à lui :

  • Le SCOT : Schéma d’aménagement du territoire
  • Le PPRI : Plan de protection contre les risques d’inondation
  • Le PLH : plan local de l’habitat

Le contexte législatif :

Tout à commencé en 2000 avec la loi SRU, remettant en cause les POS, et qui apporte une obligation de logements locatifs sociaux (LLS) ainsi que la notion de densification. Puis vient la loi Molle (ou Boutin) qui a permis d’imposer les logements sociaux. La loi « Grenelle 2 », en 2010, qui révise en profondeur les documents de référence, en amenant une analyse sur « comment une commune s’est développée ? » et la Prise en compte des trames verte et bleue. Ces facteurs de cohérence écologique, de coopération intercommunale environnementale demandent à chiffrer le mode de développement (urbanisation) en plus d’établir des zones. Principe qui sera renforcé par la loi ALUR. Les évaluations environnementales ont été imposées pour tout document d’urbanisme sur lesquels apparait un site natura 2000, ce qui est de nature à approfondir la réflexion afin de renforcer l’aspect écologique de l’étude.

Ensuite la DREAL (Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement) et le préfet ont des rôles nettement renforcés dans le jugement que portent les services de l’état sur le document avant qu’il puisse être approuvé.

Toujours en 2010, la loi sur la modernisation de l’agriculture à créer les CDCEA (Commission départementale de la consommation des espaces agricoles) qui vont contrôler comment les communes vont utiliser les terres agricoles et qui emmétra un avis sur le document susceptible de guider la décision du préfet. Il est en effet préconisé d’arrêter de consommer les terres agricoles pour faciliter un retour de la production locale.

La loi Duflot qui à rehausser, l’obligation de logements sociaux, de 20% à 25% des résidences principales dans les communes de plus de 6000 habitants. C’est le PLH qui indique sur quelles communes de la communauté d’agglomération on souhaite porter les efforts de construction de logements sociaux.

Enfin la loi ALUR amène un bouleversement assez profond dans les pratiques puisse-qu'elle supprime la notion de COS (coefficient d’occupation des sols) ainsi que les superficies minimales de terrain à partir de 2015. Cette nouveauté amène donc des modifications sur les PLU existants et à venir et non sur les POS amenés à disparaitre dès 2017, la commune de Lorgues n’est donc pas pour l’instant concernée.

Le SCOT sera renforcé et la CAD est susceptible de prendre la compétence de l’urbanisme à la place de la commune, concernant la communauté d’agglomération de Draguignan le schéma de cohérence territorial est en cours d’élaboration.

Les POS seront supprimés dès janvier 2017, dans le cas où le PLU n’est pas adopté d’ici-là la commune n’aura pas de PLU et plus de POS.

Notons que le PLH prévoit pour Lorgues 94 logements à bâtir par an dont 33 en locatifs sociaux.

La procédure de validation du PLU dure au moins 6 mois et fait suite à la définition du zonage et du règlement.

Présentation du diagnostic :

La population : Lorgues est une des communes les plus prolifiques du Var en termes de croissance démographique, notre territoire est donc attractif. Ceci pour de multiples raisons, la commune est relativement accessible et dispose d’un foncier relativement abordable par rapport à la cote d'azur. La population de Lorgues ne grandi pas par croissance naturelle mais par un apport externe. Il y a sur la commune un tiers de retraités, ce qui se retrouve sur la forme du bâti. Le nombre d’habitants par logement diminue, c'est une tendance nationale. Actuellement il faut à peu près 4500 logements pour un peu plus de 10 000 habitants dans 20 ans il en faudra 5000.

Les caractéristiques de l’emploi sur la commune : il y a un fort taux de travail sur la commune de résidence, presque la moitié des personnes qui travaillent à Lorgues habitent la commune. Ce qui revient à dire que le tissu économique est viable. Globalement les catégories socio-professionnelles sont équilibrées, et toutes sont présentes (cadres, indépendants, ouvriers, agriculteurs, artisans,…), c'est important pour la vie des commerces. Le taux de chômage a baissé et le montant des revenus déclarés est dans la moyenne nationale.

Le parc de logement est clairement orienté vers la villa, on observe qu’il est occupé pour deux tiers par des propriétaires. Les logements actuels proposés sont plutôt grands et il serait judicieux de faire de nouvelles propositions plus accessibles aux surfaces moins importantes. Il y a sur la commune 20% de résidences secondaires et ce chiffre est stable. Il est globalement intéressant d’arrivé à préserver le cadre et la qualité de vie. Le parc social est faible au regard des obligations actuelles, environ 6% au lieu de 25 %, ce qui demeure un état favorable au regard de la situation au sein de la CAD, cependant le PLU devra apporter des solutions à cette situation.

L’économie, environ 2300 emplois sur la commune, soit le quatrième pôle d’emplois sur la dracénie, sans grosse zone d’activité, lié à un tissu de petites et moyennes entreprises. Cette situation favorable est clairement liée à la mise en place des auto-entreprises. Les auto-entrepreneurs travaillent et vivent de leurs initiatives. Le secteur tertiaire représente cependant l’essentiel de l’emploi (éducation, commerces, services …) et seulement 22 % pour l’industrie et du bâtiment dont l’activité est directement liée à la croissance, il faut donc maintenir la rénovation et la construction.

Coté tourisme, pas de camping, pas de grand hôtel, mais de nombreux hébergements de qualité et une bonne reconnaissance de ces services.

Économiquement, principalement l’agriculture tournée vers le viticole mais dont le nombre d’exploitations diminue depuis 50 ans, il faut dans ce domaine envisager une reconquête. La terre Lorguaise est favorable à l’agriculture et son développement est de nature à favoriser les circuits courts.

L’équipement est un point clé du développement d’une commune, et Lorgues ne connait pas de manque et les structures sont bien dimensionnées, il est donc possible d’autoriser la croissance démographique.

La mobilité est aussi un facteur important, il n’est possible de développer un lieu auquel on ne peut accéder facilement, les zones favorables à l’urbanisation seront nécessairement celles qui trouvent des liaisons aisées via des voies suffisantes. Le parc de stationnement est qualifié de suffisant.

La typologie environnementale de Lorgues : notre particularité est de disposé d’un centre unique et il faudra étudier un développement empêchant une mise en concurrence trop forte afin d’assurer l’avenir de ce centre.

Le POS actuel c’est 90 % de zones constructibles, il va donc y avoir un énorme de travail lié au reclassement de ces zones.

D’un point de vue environnement, la zone Natura 2000 se trouve en bordure de l’Argens et aura peu d’effet sur le redécoupage de développement urbain mais combinée à la présence d’espèces protégée (Tortue d’Herman) sur la commune il est nécessaire d’établir les trames vertes et bleus et la définition des réservoirs de biodiversité ainsi que les corridors qui permettent de relier ces réservoirs. L’observation des espèces animales et végétales se faisant généralement sur un an.

En Synthèse …

Si l’équipement de la commune est suffisant, notons que l’essentiel est présent depuis l'époque antérieure à 2008 et que depuis, en dehors d’une STEP déficitaire et de l’habillage des ronds-points peu de nouvelles structures ont vu le jour. Nous pouvons aussi considérer que les réseaux d’eau et d’assainissement seront difficilement à la hauteur du développement espéré. La décision de mise en place d’un PLU ayant été prise tardivement, la menace pèse, en cas de retard (après janvier 2017), d’être placé sous contrôle de l’état concernant notre urbanisme, ce que le maire a appris ce 3 décembre. Il est donc regrettable de constater que ce dossier d’importance capitale a été sous-estimé et souffre désormais d’une urgence qui fait peser sur la commune un doute particulièrement incommodant.